宜兴律师

问题

　　我以别人的工龄买的房，工厂说几年不能更名过户，我担心那人年纪大了，怕以后有意外，如果我通过律师私底下签一份转卖合同有效吗?

解答

　　根据我国《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效，所以该份转卖协议是有效的。根据《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成熟时生效。本案中，该房产几年不能更名过户，所以转卖合同中有关更名过户的条款属于效力待定，待可以更名过户时该条款生效。

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房产证加名字的办理

问题

　　我也为找不到原房主更名而发愁，请问，找不到原房主，去法院诉讼需要什么手续，能具体讲讲吗?

解答

　　需要以下手续:(1)书写起诉状;(2)你的身份证复印件;(3)原房主的户籍证明;(4)双方买卖房屋协议书;(5)如果找不到原房主，需要到其户籍所在地派出所开具一份其去向不明的证明，以便公告送达传票。

问题

　　我和老公都是二婚，无子女，婚前都有各自的房产，结婚3年以后，房产就成了共同财产吗?

解答

　　根据我国《婚姻法》第18条第1项规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。本案中，房屋属于你们婚前各自所有，婚后无论经过多少年，都不能转化为共同财产。

问题

　　几年前我姨买了一套公产房，但是不能更名，只是签了一个协议，后来，我姨又把房子卖给了我家，请问房产的名字能更成我的名字吗?

解答

　　因为你姨当时购买该房产时，是不能更名的，所以你要是想更成你的名字，需要到产权单位了解不能更名的原因，征求产权单位的同意。

问题

　　我有一个房产纠纷要问。我的房子租给了一对夫妻，他们在租住期间多次提出无理要求，我担心他们对我的房子的电路及水电等方面做了手脚，将来如果出现暖气管跑水造成楼下被淹等情况，应该如何赔偿?另外，房租马上要到期了，我应如何跟他们交涉才能规避风险?

解答

　　根据我国《合同法》第218条规定，承租人按照约定的方法和租赁物的性质使用租赁物的，造成租赁物损耗的，不承担责任;第219条规定，承租人未按约定方法和租赁物的性质使用租赁物的，造成租赁物损耗的，应当承担赔偿责任;第220条规定，出租人应当履行租赁物维修义务，但另有约定的除外。

　　本案中，如果出租人和承租人对损失承担有约定，依其约定;如果没有约定，因承租人非正常使用租赁物造成楼下被淹等情况，你应与承租人对楼下的损失承担连带责任，但你赔偿后，可以向承租人追偿。

　　如果因承租人正常使用租赁物或因出租人未履行维修义务而造成楼下被淹等情况，你应当承担赔偿责任，与承租人无关。

　　你的房子房租到期后，需要另签租赁协议时，最好在协议中将如果因暖气跑水或电路出现问题造成租赁物损失或者楼下被淹等情况的损失赔偿问题约定清楚。

问题

　　你好，我是二婚，在结婚后买了现在的房产。由于使用公积金贷款，所以房产证的名字是我爱人的。可是房子的首付等费用都是我婚前的钱，如果离婚，他有权分房产吗?

解答

　　根据我国《婚姻法》第18条第1项规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。

　　本案中，房子的一切费用都是你婚前的，应认定为你的个人财产，但前提需要你提供足够证据证明该房子的一切费用都是你婚前的事实或者你丈夫自认该房子的一切费用是你婚前的。

　　否则，根据我国《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，你丈夫则有可能分割房产。