宜兴律师

　　上海市虹口区人民法院民事判决书(2004)虹民三(民)初字第83号

　　原告甲，男，1945年7月29日出生，汉族，住上海市×××路732弄37号302室。

　　原告乙，女，1951年8月20日出生，汉族，住上海市×××路732弄37号302室。

　　原告丙，男，2001年1月19出生，汉族，住上海市×××路732弄37号302室。

　　法定代理人戊(丙之父)，汉族，住上海市×××路715弄42号202室。

　　委托代理人丁曙光，***律师事务所上海分所律师。

　　×被告上海××置业有限公司，住所地上海市××路173号301室。

　　法定代表人己，上海××置业有限公司董事长。

　　委托代理人庚，上海××置业有限公司工作人员。

　　委托代理人辛。上海市××律师事务所律师。

　　原告甲、乙、丙与被告上海××置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告甲、乙、丙的委托代理人丁曙光，被告上海××置业有限公司的委托代理人辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲、乙、丙诉称：2002年10月25日，原、被告签订了商品房预售合同，自己向被告购买本市××路750弄《××××公寓》5号203室房屋，合同约定被告应于2003年9月30日前将房屋交付原告。被告交付的房屋底层门厅装修标准为花岗岩地面、仿大理石墙面砖、美观装饰吊顶。如装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价壹倍给予补偿。合同的第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，被告还应当按房价款的l.5%支付违约金。另外合同还约定被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局(见附件四〕，确需变更的应当征得原告书面同意。

　　被告未征得原告同意变更小区平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复，被告应当向原告支付总房价款的1.5%违约金。2003年12月20日，被告向原告发出入户通知书，要求原告于2003年12月25日办理交付该房屋的手续。但被告交付的房屋未按合同附件三约定的标准对该房屋的底层门厅进行装修，并且被告还擅自变更了配电站的安装位置并且在小区空地上增加了两个变压箱。

　　2004年1月13日原、被告签署了《房屋交接书》。但在交房过程中被告要求自己补足不应由原告承担的公摊面积增加部分的房款，不按照实际收房日期填写房屋交接日期。为维护原告的合法权益，现起诉要求被告返还向原告收取的公摊面积房款4，393元;要求被告支付逾期交房90天的违约金人民币11，160元，要求被告支付超过90天以外的逾期交房违约金9，300元;要求被告支付底层门厅装修差价款1，000元;要求被告支付因变更小区平面布局的违约金7，000元。

　　被告上海××置业有限公司辩称，双方签订合同的时间、原告向自己购买房屋的座落地点以及该房屋交付的时间属实。原告要求被告返还向其收取的公摊面积房款4，393元的诉讼请求是不成立的，因为商品房的买卖是根据建筑面积计价的，合同约定的暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时，应当根据合同约定来处理，合同第五条约定，面积以测绘机构实测面积为准，超过2%的，不向原告收取超过2%的房款，现本案暂测面积与实测面积的误差未超过2%，故不同意原告的诉讼请求。另外延期交房有其特殊性：首先，施工队在施工期间遇到“非典”，施工人员无法正常施工;其次，2003年有持续40天的高温日，根据规定野外作业要避开高温;因此受“非典”和高温影响，延期交房的天数也应当酌情扣除，根据上述事实，延期交房的天数至少扣除40天。原告诉称的超过90天以外的逾期违约是不存在的，自己于2003年12月20日向原告发出入户通知，要求原告于同月25日办理入户手续。

　　原告是在12月21日收到入户通知书的，但原告实际签署《房屋交接书》的日期是在2004年1月13日，故被告只应当承担逾期交房86天的违约责任。不同意原告要求自己支付超过90天以外的逾期交房违约金的诉讼请求。由于小区业主在入住时要进行装修，为了避免门厅装修被损坏;故暂缓底层门厅的装修，目前装修施工队已经在小区内对各底层门厅进行了装修。现认为实际装修标准与约定的装修标准之间不存在差价。不同意原告要求自己支付底层门厅装修差价款的诉讼请求。因原来设计的配电站用电量不符合供电部门的要求，经过规划局的批准和同意将配电站建造在目前的位置上。为确保小区居民的用电，根据供电部门的要求，在小区内设置了两个变压箱，故被告不存在擅自变更小区平面布局的行为，现不同意原告以变更小区平面布局为由，要求自己支付违约金的诉讼请求。

　　经审理查明：2002年10月25日，原、被告签订了商品房预售合同，合同约定：原告向被告购买座落本市××路780弄《××××公寓》5号2层03室。该房暂测建筑面积135.48平方米，其中套内建筑面积为113.14平方米、公用分摊建筑面积为22.34平方米。该房总房价款为620，000元。合同的第五条约定：在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：

　　1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;

　　2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过﹢2%(包括2%;不向原告收取超过部分的房价款;

　　被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过﹣3%(包括﹣3%)，原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。

　　合同的第十条约定该房屋的交付必须符合第贰种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》;被告对该房屋设定的抵押已注销;被告已按规定缴纳了物业维修基金;被告承诺在2003年12月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同。

　　合同的第十一条约定：被告定于2003年9月30日前将该房屋交付给原告。合同的第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权选择第贰种方案追究被告责任：被告除按原告已支付房价款的日万分之二承担违约金至实际交付之日外，还同意再按房价款的1.5%承担违约金，合同继续履行。

　　合同签订后，原告按约支付了房款。合同的第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前15天书面通知原告办理交付该房屋的手续。被告应在收到该通知之日起15天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为发出《物业交付通知书》。合同的第十七条约定：被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价壹倍给予补偿。在合同的附件三中双方对底层门厅约定为：花岗岩地面、仿大理石墙面砖、美观装饰吊顶。2003年11月20日，被告取得了虹口区××路780弄1—3、5—8号的上海市新建住宅交付使用许可证。2003年12月19日，本市××路780弄1—8号、782号、782-1～782—9号房屋进行了初始登记，被告取得了上海市房地产权证。2003年12月20日，被告向原告发出入户通知书，通知原告于当月25日办理入户手续。2004年1月13日原、被告签订了房屋交接书，按房屋的实测建筑面积对该房屋总价款进行了结算。该房实测建筑面积为137.09平方米，其中套内建筑面积为113.79平方米，公用分摊建筑面积为23.30平方米。2004年2月11日原告诉至法院，要求被告返还向原告收取的公摊面积房款4，393元;并且要求被告支付逾期交房90天的违约金人民币11，160元;要求被告支付超过90天以外的逾期交房违约金9，300元;要求被告支付底层门厅装修差价款1，000元.