宜兴律师

    　　8日，央行再次宣布加息，至此，在不到5个月里，央行已连续3次加息。公积金贷款利率也同步上调。不少买房人感受到了还款压力。“假如因为加息，我无力及时还款，银行和我打官司我能打赢吗？”连日来，在本报的两会“互动平台”上，有不少类似的讨论。昨日，省人大代表、宿迁市中级法院院长何方在接受本报专访时直言，在楼市不断出台新的调控政策的背景和预期下，购房产应当注意防范此类风险。

　　举案：国十条叫停第3套房按揭

　　何方介绍，因为政策调整导致的房产纠纷，他就知道一个很典型的案例。

　　去年3月7日，市民吴宁看中宿迁市宝龙置业房地产公司开发的一套房子。4月2日，他将28万余元首付款交到售楼部，并签订了《商品房买卖合同》，其中约定，余款42万元以银行按揭方式支付。就在吴宁等待银行通知其签订按揭贷款合同之际，4月18日却被告知：“国务院关于住房贷款问题下发了一个通知，可能按揭贷款一时半会儿办不下来，请您还是凑点钱，把余款交了吧！”这让本来认为可以轻松购得第3套住房的吴宁一下子蒙了。

　　遭遇如此境遇，吴宁选择退房。但这时他发现首付款拿不回来了，他只好一纸诉状将开发商告上了法院。吴宁的理由是，国家政策调整属于不可抗力，开发商应该同意他的退房请求。不过开发商一方却认为，“国十条”并不能成为原告要求退款的理由，因为双方所签补充协议已约定，由于政策调整及其他原因导致原告不能取得贷款，这个风险应该由原告自己承担。

　　分析：在调解下，开发商退了首付款

　　“由于国家收缩银根，不断出台新的调控政策，未来不排除类似的房产纠纷越来越多”，何方代表接受本报记者采访时表示。

　　“法院在当庭多次调解未成的情况下，启动了联动调解模式，通过与房地产公司总部、企业所在地建管等部门共同做工作，最后终于达成调解协议。”何方解释，法院之所以这样是因为订立合同时双方都无法预见政策的走向，而继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，应适用情势变更原则解除合同，以维护交易的公平性。不过，他并不认同吴宁终止合同的理由，所谓“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，在现实生活中多指因自然灾害导致不能履行合同的情况。“此案适用‘情势变更原则’”，何方介绍，尽管“情势变更”在《合同法》中没有明确提及，但在近年来在司法审判中常常涉及。

　　提醒：“加息”不能成为解除合同的理由

　　“每个月还贷，原本就有点勉强，加息之后更是不堪重负，如果我哪一天还不起了，银行和我打官司，加息也不是我能控制的，我想知道，这种情况下，法院是不是支持购房者？”记者将一位网友留在本报两会互动平台的问题“抛给”了何方。

　　何方表示，购房者和银行签订合同时，在银行提供的合同中，对国家利率变化时怎样还款约定得很清楚，因此这不能成为解除合同的条件和理由。“利率有提高的时候，但利率也有下调的时候啊”。

　　何方提醒购房者，在国家调控的大政策下，应充分对自己的还贷能力仔细衡量，注意楼市中的“政策风险”，防止因此造成自己更大的损失。